Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
На основании анализа в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ условий договора от 27.08.2009, оценки соглашения акционеров-учредителей от 31.12.2008, протокола N 1 общего собрания учредителей ЗАО "НМТ" от 27.08.2009, судами установлено, что в качестве вклада истца в уставный капитал ЗАО "НМТ" наряду с передачей арендных прав на земельные участки предполагалось внесение им арендных платежей в размере платы за пользование этим имуществом сроком 15 лет, учитываемой при оценке рыночной стоимости передаваемого ответчику права аренды земельных участков.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"...В обеспечение исполнения обязательств заемщика - ОАО "Бизнес Холдинг", между ответчиками по настоящему делу был заключен договор залога от 26.06.2007 N 71/0607-з (т. 1, л.д. 48 - 52), по условиям которого ОАО "Васильевский торг" передало ОАО "АКБ "Спурт" в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, оцененное сторонами в сумме 27 810 600 руб., а также право аренды земельного участка общей площадью 3 465 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 16:49:010623:0055, находящееся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, право аренды земельного участка оценено сторонами в 1 000 руб.
Нормативные акты : Оценка права аренды земельного участка
Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 21.12.2018)
"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.
Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.
Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из .
Особенности составления отчета
Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:
- ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
- Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
- Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
- Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
- Используемые способы и методы.
На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.
- Сроки аренды;
- Правомочия арендатора;
- Размер арендной платы;
- Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
- Основания для получения права аренды.
Документ в среднем занимает 40-50 страниц.
Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.
Право аренды — термин, получивший распространение в России относительно недавно. Сам термин устоявшийся, речь идет именно о его известности и появлении в достаточно широких кругах представителей малого и среднего бизнеса. Но, для многих, он до сих пор остается непонятным — что такое право аренды, почему оно имеет ценность, для чего нужна оценка права аренды ? На эти и многие другие вопросы вам дадут развернутые ответы специалисты компании «Аудит ПРО», которые длительное время оказывают юридические и оценочные услуги предпринимателям и организациям.
Что такое «право аренды»?
Прежде всего, дадим определение термину «право аренды». Так на языке юриспруденции называется право на аренду участка или объекта, либо другого материального актива. Как правило, относительно данного термина, речь идет о земельных участках, так как получить земельный участок в собственность юридическому лицу в Российской Федерации достаточно сложно. Оптимальным выходом является его долгосрочная аренда, то есть заключение договора на право возмездного либо безвозмездного пользования участком в течение длительного срока.
Так же долгосрочная аренда является порой, чуть ли не единственным способом получения земельного участка в собственность по приемлемой цене. Земельный кодекс гласит, что владелец недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, получает приоритетное право на его приобретение. Таким образом, стоимость права аренды может широко варьироваться в зависимости от привлекательности земельного участка, а само право аренды в данном контексте выступает как товар, имеющий определенную стоимость.
Как и в случае с любым другим товаром, может возникнуть ситуация, когда право аренды нуждается в оценке, то есть в установлении и документальной фиксации его рыночной стоимости. В таких случаях производится оценка права аренды , то есть комплекс мероприятий, направленный на выяснение и уточнение данной стоимости с учетом всех факторов.
Оценка стоимости права аренды достаточно сложная и нетривиальная процедура. Если, в случае оценки материальных активов, оценивается их физическое, техническое состояние и проводится аналогия относительно подобных объектов оценки, то оценка стоимости права аренды проводится кардинально противоположно. В этом случае оценщик оценивает не материальные активы, имея возможность наглядно анализировать предоставленный объект, а привлекательность пользования объектом в течение длительного срока.
Критерии оценки стоимости права аренды
Оценка права аренды земли производится, преимущественно основываясь на расположении земельного участка, его инвестиционной привлекательности, так же производится ряд поправок на многочисленные условия аренды.
К поправкам относятся условия, которые будут регламентированы договором аренды, а именно: порядок и сроки внесения арендной платы, штрафные санкции, пени и неустойки, расходы по содержанию участка. Так же в обязательном порядке производится анализ стоимости аренды и сравнение со среднерыночными показателями, этот показатель так же является одним из критичных в оценке стоимости права аренды земельного участка .
Цели оценки права аренды
В каких случаях может потребоваться оценка права аренды помещения , участка земли либо другого объекта? Законодательно право аренды может быть использовано как материальный актив, в том числе и в качестве объекта купли-продажи, передачи третьему лицу, в качестве вклада в уставной капитал организации, и в других случаях. Так же право аренды может быть объектом судебных споров, в таком случае так же потребуется его оценка. И в любой из перечисленных ситуаций, обращение за помощью к профессиональному оценщику будет единственной возможностью документального подтверждения стоимости права аренды.
МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
Документ возвращен без госрегистрации
Министерства юстиции Российской Федерации
Письмо Минюста России от 06.05.2003 N 07/4533-ЮД.
______________________________________________________________
В соответствии с (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст.3026):
Утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.
Министр
Ф.Р.Газизуллин
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
I. Общие положения
Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" .
II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных *.
________________
* Письмом Минюста России от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД признано не нуждающимся в государственной регистрации.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р
В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется в том числе включать:
сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;
основание возникновения права аренды у арендатора;
определение правомочий арендатора:
срок, на который заключен договор аренды земельного участка;
характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.
IV. Методы оценки
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.
Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).
В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.
1. Метод сравнения продаж
1. Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р , с учетом следующих особенностей.
При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости в том числе учитываются следующие факторы:
период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;
величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;
порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.
2. Метод выделения
2. Метод выделения
Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р .
3. Метод распределения
3. Метод распределения
Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р .
4. Метод капитализации дохода
4. Метод капитализации дохода
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;
расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.
Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:
отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (и/и) публичной оферты;
определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;
расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.
При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).
В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.
5. Метод остатка
5. Метод остатка
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р
разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;
при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.
6. Метод предполагаемого использования
6. Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р , с учетом следующих особенностей:
в составе операционных расходов в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;
при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;
при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.
Оценка аренды сегодня является важной составляющей хозяйственной деятельности всего российского бизнеса. В соответствии со статьей 607 ГК РФ собственник или любой правообладатель имеет право сдать свое имущество в аренду другим физическим или юридическим лицам. Арендуемым объектом могут быть любые вещи и предметы, относящиеся к категории "непотребляемых", а именно недвижимость, земельные участки, квартиры, предприятия и иные имущественные комплексы, объекты транспортной сферы, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Во время заключения договора об аренде арендатор, совместно с правом использования объекта по своему усмотрению, также может получить права полного пользования и распоряжения имуществом - это зависит от условий договора. Таким образом, право аренды, как и другие права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой законной форме гражданского оборота, например, проданы. Но для того, чтобы выгодно его продать необходимо знать рыночную цену права, а такую возможность, как раз и дает оценка прав аренды .
Каковы особенности оценки прав аренды и оценки арендной платы? Они заключаются во всестороннем анализе специалистами выгод и преимуществ, которые дает договор арендатору. Ведь, по сути, сама покупка права, оценка стоимости аренды - это не малые деньги, и, в том случае, если совокупность выгодоприобретений по данному документу не дает никаких выгод, в сравнении с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем, возникает законный вопрос - зачем нужны дополнительные расходы?
При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:
- условия арендной платы (сроки, суммы и порядок платежей)
- характеристики самого объекта аренды (площадь, этажность, строительные материалы и элементы отделки, местоположение, удобство подъезда, наличие коммуникаций)
- инфраструктура местности в котором находится арендуемый объект;
- срок действия договора об аренде и условия пролонгации;
- любые дополнительные права, как то право выкупа, право продажи и т.д.
Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке
- Преимущество в величине арендной ставки
- Право выкупа арендуемого объекта
- Право зачета затрат арендатора
Таким образом, оценка аренды в оценочной компании дает вам возможность получить реальную экономию своих средств, если вы выступаете в роли приобретателя права аренды земельного участка, квартиры, иной недвижимости, или, наоборот, повысить вашу прибыль от реализации прав аренды, если вы арендодатель.
Оценка аренды земельных участков
Стоимость аренды земельного участка учитываем много факторов и находится в прямой зависимости от: содержания договора аренды и срока его действия, прав арендополучателя, предоставленных ему этим договором, разрешений использования земельного участка для конкретных целей, ожидаемой величины дохода за период времени, связанный с наиболее теоретически выгодным его использованием. Также на стоимость права аренды могут оказывать влияние место, где расположен участок, наличие коммуникаций, разрешенное и реальное использование земли, удобство подъезда.
Обычно, оценка аренды земельного участка проводится исходя из анализа цен заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу прав пользования земельными участками, которые идентичны ему по своим характеристикам (сравнительный метод оценки).
Оценка прав аренды земли может проводится при:
- купле-продаже права аренды;
- внесении права в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
- кредитовании под залог;
- покупке, продаже, слиянии, поглощении предприятия, владеющего правами аренды земельных участков;
- разработке и принятии управленческих и инвестиционных решений связанных с долгосрочным планированием;
- инвестировании средств;
- прочих ситуациях, которые так или иначе пересекаются с реализацией прав управления землей, находящейся в собственности.
Дополнительную информацию об оценке арендной платы земельных участков вы можете получить на страницах
Загрузка...
