Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка. Когда и зачем нужна оценка права аренды земли? Оценка земли в аренде

Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

На основании анализа в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ условий договора от 27.08.2009, оценки соглашения акционеров-учредителей от 31.12.2008, протокола N 1 общего собрания учредителей ЗАО "НМТ" от 27.08.2009, судами установлено, что в качестве вклада истца в уставный капитал ЗАО "НМТ" наряду с передачей арендных прав на земельные участки предполагалось внесение им арендных платежей в размере платы за пользование этим имуществом сроком 15 лет, учитываемой при оценке рыночной стоимости передаваемого ответчику права аренды земельных участков.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"...В обеспечение исполнения обязательств заемщика - ОАО "Бизнес Холдинг", между ответчиками по настоящему делу был заключен договор залога от 26.06.2007 N 71/0607-з (т. 1, л.д. 48 - 52), по условиям которого ОАО "Васильевский торг" передало ОАО "АКБ "Спурт" в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, оцененное сторонами в сумме 27 810 600 руб., а также право аренды земельного участка общей площадью 3 465 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 16:49:010623:0055, находящееся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, право аренды земельного участка оценено сторонами в 1 000 руб.

Нормативные акты : Оценка права аренды земельного участка

Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 21.12.2018)
"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик . Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

, заключенный с арендодателем.
Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в .
Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей . Ниже приведены основные причины:

На основе чего определяется?

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из !

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются . После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

Время до истечения арендного срока.
Размер ежемесячной .
арендатором.
Возможность .

Выделения

Требуется информация о цене аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений . Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет . Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО ! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации . Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
Расчет коэффициента капитализации.
Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

Расчет цены эксплуатированных улучшений.
Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА ,

где Z - земельный доход;
DA - прибыль, которую получит арендодатель;
а DIA - прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA - прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0 .

RS = RAL + RA ,

где RS - цена полного права собственности на рынке;
RAL - стоимость права аренды арендодателя;
а RA - стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов , уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Оценка стоимости права аренды арендодателя земельного участка

В случае, если земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды, то после окончания срока аренды возможно предоставление земельного участка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды.

Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущими размерами арендной платы от заключенного договора аренды, а также от потенциального дохода от продажи права аренды после окончания срока действующего договора.

Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка.

Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:

1. ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп права аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае равно нулю;
2. ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени.

Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей.

Оценка стоимости права аренды арендатора земельного участка

Право аренды арендатора может быть определено:

1. При наличии данных о рыночной стоимости таких прав -- по их рыночной стоимости;
2. При отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;
3. Как разница между рыночной стоимостью земельного участка и
4. Издержками, связанными с приобретением такого права;

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности, право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения, по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собственность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования

Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог.

Стоимость права собственности и права аренды земельной доли может оцениваться описанными выше методами посредством отнесения общей стоимости к количеству земельных долей.

Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

Оценка прав аренды земли проводится на основании анализа цен заключенных сделок на продажу прав аренды аналогичных земельных участков. Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость прав аренды земель, являются:

1. Местоположение земельного участка;
2. Целевое назначение земельного участка;
3. Разрешенное использование земельного участка;
4. Правомочий арендатора;
5. Срока действия договора аренды;
6. Обременений права аренды;
7. Транспортная доступность;
8. Удобство подъездных путей;
9. Наличие инфраструктуры;
10. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
11. Обеспеченность инженерными системами (при наличии на земельном участке здания или сооружения);
12. Обеспеченность коммуникациями (Электричество, газ, водопровод и канализация);
13. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
14. Ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды земельного участка за определенный период времени при самом эффективном использовании земельного участка (принцип ожидания);
15. Прав иных лиц на оцениваемый объект;

Условия оплаты также определяют рыночную стоимость права аренды и влияют на методы его оценки. К этим условиям можно отнести:

1. Сумма, сроки и порядок внесения платежей;
2. Зачет иных расходов в арендную плату;

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые "непотребляемые" вещи и предметы. К "непотребляемым" вещам закон относит:

"...земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования" .

Сразу следует отметить, что свойство "непотребляемости" не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено "Законом об оценочной деятельности в РФ" 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

То есть, при проведении анализа арендного договора необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества арендатору по сравнению с общей рыночной ситуацией.

Для выявления этих преимуществ при анализе договора необходимо четко выделить следующие условия договора:

условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, возможность зачета иных расходов арендатора в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени);
характеристики объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории);
срок действия договора аренды, условия расторжения и пролонгации;
дополнительные права арендатора - например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.

Фактически, оценка стоимости прав аренды – это перевод значимых положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные (денежные) показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав.

Но как перевести качественные характеристики арендного договора в количественные? Рассмотрим основные возможные преимущества арендного договора и покажем, как их можно измерить в денежном эквиваленте.

Самое распространенное преимущество – это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена ставка аренды ниже рыночной, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто - нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов – таким образом мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества. Если это преимущество единственное и договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать преимуществами - например, право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать стоимость выкупа и сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях.

Еще одним преимуществом договора аренды, увеличивающим стоимость права аренды, может быть право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Отметим, что не только право зачета расходов на ремонт в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Здесь все зависит от величины арендной платы - если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.

Таким образом, при расчете стоимости права аренды, необходимо сначала выявить все преимущества, которые дает арендатору данный арендный договор, а затем посчитать суммарный денежный эквивалент стоимости всех выявленных преимуществ. Конечно, здесь рассмотрены только наиболее часто встречающиеся в практике оценки недвижимости преимущества арендных договоров, но общий подход при оценке права аренды остается тем же самым.

При необходимости дополнительной консультации независимого оценщика по вопросам оценки права аренды, обращаетесь к нашим специалистам по телефону +7 495 7268674 по рабочим дням с 10.00 до 18.00 .

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РАСПОРЯЖЕНИЕ

Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

Документ возвращен без госрегистрации
Министерства юстиции Российской Федерации

Письмо Минюста России от 06.05.2003 N 07/4533-ЮД.

______________________________________________________________

В соответствии с (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст.3026):

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Министр
Ф.Р.Газизуллин

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" .

II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных *.

________________

* Письмом Минюста России от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД признано не нуждающимся в государственной регистрации.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется в том числе включать:

сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

основание возникновения права аренды у арендатора;

определение правомочий арендатора:

срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р , с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости в том числе учитываются следующие факторы:

период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

2. Метод выделения

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р .

3. Метод распределения

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р .

4. Метод капитализации дохода

4. Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (и/и) публичной оферты;

определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;

расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.

При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).

В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

5. Метод остатка

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р

разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

6. Метод предполагаемого использования

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р , с учетом следующих особенностей:

в составе операционных расходов в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.